房地一體原則:房屋抵押登記后其占用范圍內的土地視為一并抵押,反之亦然!

發布時間:2020-07-07 點擊數:104



相關法律規定

我國《物權法》第182條規定,“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押?!?/span>

基于上述規定,在處理房產與地產的關系時,我國《物權法》確立了“房隨地走”、“地隨房走”的基本原則。根據《物權法》第182條關于“一并抵押”的規定,房屋抵押登記后其占用范圍內的土地視為一并抵押,反之亦然!

建筑物與土地不可分離,因此,即便抵押人只辦理了房屋抵押登記,沒有辦理建設用地使用權抵押登記,實現房屋抵押權是,建設用地使用權也一并作為抵押財產。同樣,只辦理了建設用地使用權抵押登記,沒有辦理房屋所有權抵押登記,實現建設用地使用權的抵押權時,房屋所有權也一并作為抵押財產。

針對上述問題,《城市房地產管理法》第32條也規定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?!奔磳⒂?021年1月1日生效實施的《民法典》第397條也做出了和《物權法》182條一樣的規定。


相關典型案例

典型案例1:中國銀行股份有限公司大連甘井子支行、庫倫旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同糾紛二審民事判決書,最高人民法院案(2017)最高法民終436號(建筑物抵押)

【裁判要旨】根據《物權法》第182條規定的“房隨地走”和“地隨房走”及雙向統一原則,僅為地上建筑物設定抵押權的,債務人不能清償被擔保的債權時,抵押權人可以一并折價、拍賣或變賣抵押的地上建筑和其占用范圍內的建設用地使用權。

典型案例2:紅嶺創投電子商務股份有限公司、貴州開元嘉德置業有限公司金融借款合同糾紛, 最高人民法院 (2017)最高法民終197號(在建工程抵押)

最高院認為:關于紅嶺創投主張對抵押在建工程占用范圍內的土地使用權也享有抵押權,《中華人民共和國物權法》第一百八十二條第一款規定了“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押”,第二款又進一步明確規定“抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押?!北景浮兜盅汉贤穼Α伴_元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程約定了抵押,《在建工程抵押登記證明》也為“開元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程進行了抵押登記,依據前述物權法第一百八十二條第二款之規定,案涉土地使用權也應視為一并抵押,該建筑物之抵押權效力及于土地使用權,故紅嶺創投對“開元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程范圍內的土地使用權享有優先受償權。

典型案例3:中國銀行股份有限公司??邶堉橹信c海南國托科技有限公司、海南美源房地產開發有限公司等金融借款合同糾紛二審民事判決書,最高人民法院(2015)民二終字第269號

最高院認為:關于中行龍珠支行能否依據物權法第一百八十二條之規定對案涉地上建筑物享有優先受償權的問題。中行龍珠支行還主張即使其未辦理地上建筑物抵押登記,但基于其已依法辦理了土地抵押登記手續,可依據物權法第一百八十二條的規定,將該土地的抵押效力及于地上建筑物。本院認為,在房地產抵押權設立的實踐中,如何協調土地使用權抵押和地上建筑物之間的關系,我國物權法施行前的相關法律規定并不明確。為此,物權法第一百八十二條第一款規定:“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押”。該條第二款進一步明確規定:“抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押?!痹撘幎ㄗ裱朔康禺a交易中“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統一原則,其立法旨意在于重申房地一體的原則,防止引發抵押權實現時的困境,使債權人的利益受到損害。依據該規定,當事人應對土地使用權及其地上建筑物一并抵押,如果當事人未按照該條第一款規定一并抵押時,則法律直接規定“視為一并抵押”。即只要土地使用權或地上建筑物之一項辦理抵押登記,即使另外一項沒有辦理抵押登記,亦依法推定為兩者一并抵押。另外,從市場交易的風險防范角度來看,物權法已經確立了房地應一并抵押的原則,并明確規定土地或者地上建筑物未一并抵押的也視為一并抵押,參與或從事房地產抵押實踐的市場主體應當知悉該規定。其在設立土地抵押權時,對該土地上的建筑物是否已設定抵押權負有注意義務,并應積極向登記機關進行查詢,以避免出現風險,反之亦然。市場主體如果因未盡到上述注意義務而遭受風險,則該損失應由其自行負擔。本案中,中行龍珠支行與國托公司已就土地使用權辦理了抵押登記,依法設立了抵押權,即便在土地他項權利證明書中未注明抵押物包括地上建筑物,依據物權法第一百八十二條第二款之規定,案涉地上建筑物也應視為一并抵押,該土地使用權之抵押權效力及于地上建筑物,中行龍珠支行亦應就本案享有的債權依法對案涉地上建筑物享有優先受償權。且中行龍珠支行與國托公司在訴訟中均確認該地上建筑物未為其他債權設立抵押擔保,案涉地上建筑物抵押權在未來實現時也不存在權利沖突。中行龍珠支行主張案涉地上建筑物隨土地使用權一并抵押,其對案涉地上建筑物亦享有優先受償權,于法有據,本院予以支持。

典型案例4:楊叢發、周敏再審審查與審判監督民事裁定書,最高人民法院(2019)最高法民申714號

最高院認為:方偉、招商銀行武漢分行在辦理涉案貸款抵押手續時雖僅在房產部門辦理了抵押登記手續,但根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押”的規定,楊叢發等13人認為涉案土地使用權未被設立抵押權的再審申請理由不能成立。

典型案例5:北京北大高科技產業投資有限公司、光大興隴信托有限責任公司借款合同糾紛二審民事判決書,最高人民法院(2015)民二終字第401號(案情略)



 (信貸風險管理


湖北快三当前推荐号